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相続時の不動産売却にはどんな税金がかかる？計算方法や対策を解説！
2025-12-21
- 不動産の売却の時にかかる税金て、どのくらいなの？どんな税金がかかってくるの？と初めてのご売却の方は特にご不安な方も多いのではないでしょうか。
- この記事のハイライト
- ●不動産を相続したときにかかる税金の種類には、相続税と登録免許税がある
- ●相続税を計算する際は、法定相続人の人数に応じた基礎控除額が定められている
- ●不動産相続における税金対策には、配偶者控除や相次相続控除などがある
不動産を相続によって取得すると、相続税などの税金が発生します。
相続対象となる財産のなかでも、不動産は評価額が大きく算出されやすい財産です。
評価額が大きくなるほど課税額も増大するため、正しい計算方法や対策を知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産相続に関する税金の計算方法や対策について解説します。
名古屋市西区に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。
とは言っても、『活字って読むのも大変・・・説明して！』という方は、是非一度、名古屋市西区の不動産会社名古屋 空き家・相続不動産売却センターにご相談ください！！
もちろん土地勘が無い方にも名古屋市生まれ・育ちのスタッフがわかりやすく丁寧にご説明いたします。
不動産相続時に発生する税金の種類とは？
不動産を相続したときには、相続税と登録免許税の2種類の税金が発生します。
それぞれどのような税金なのか、確認していきましょう。
相続税
相続税とは、相続により財産を取得したときに課せられる税金のことです。
相続した財産が基礎控除額を上回った場合に、相続税が発生します。
基礎控除額は法定相続人の数に応じて定められいます。
なお、法定相続人になれるのは配偶者および血族です。
このうち配偶者は必ず相続人となり、血族については優先順位の高い方が相続人になります。
優先順位と血族の種類は、次のとおりです。
- 第1順位：子および代襲相続人（孫・ひ孫など）
- 第2順位：両親・祖父母などの直系尊属
- 第3順位：兄弟姉妹および代襲相続人（甥・姪）
登録免許税
登録免許税とは、不動産の相続登記の際にかかる種類の税金です。
2024年4月1日からは、相続登記が義務化されます。
不動産相続においては、相続発生から3年以内に正当な理由なく登記・名義変更の手続きをおこなわないと、10万円以下の過料が課せられます。
法改正以前に取得した不動産についても義務化されるため、不動産を相続した際は速やかに相続登記の手続きをしなければなりません。
相続登記をしないと不動産売却できない
不動産を売却できるのは、登記上の所有者に限られています。
そのため、相続した不動産についても、相続登記により名義変更を済ませないと不動産売却できません。
したがって、不動産売却を予定している方はなるべく早く相続登記の手続きを済ませるのがポイントです。
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不動産相続における税金の計算方法とは？
相続した不動産は、評価額に応じた税金が課せられます。
そこで、相続税および登録免許税の計算方法について確認していきましょう。
【相続税の計算方法】
相続税の計算にあたり、まずは正味の遺産額を調べます。
預貯金や不動産などのプラスの財産から、借金などのマイナスの財産を差し引いたものが正味の遺産額です。
次に、法定相続人の人数に応じて基礎控除額を計算します。
たとえば、相続人が配偶者と子どもが2人の場合、
基礎控除額は4,800万円（＝3,000万円＋600万円×3人）です。
そして、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いたものが課税遺産総額です。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
【相続人の課税価格】
実際の相続税は、それぞれの相続人が自身の相続分について申告・納税します。
課税価格＝課税遺産総額×法定相続分
たとえば、課税遺産総額4,000万円を、が配偶者と子ども2人が法定相続分にしたがって相続するケースをで考えてみましょう。
このとき、配偶者の法定相続分は1/2、子どもの法定相続分は1/2（複数人いるときは均等にわける）です。
- 配偶者の課税価格：4,000万円×1/2＝2,000万円
- 子ども1人あたりの課税価格：（4,000万円×1/2）÷2人=1,000万円
実際の相続では、必ずしも法定相続分にしたがって遺産を分配するとは限りません。
そのときは、各人が実際に相続した割合に基づいて課税価格を計算します。
【相続税の納付方法】
相続税は、一括納付が原則です。
被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に、申告・納税してください。
【登録免許税の計算方法】
相続登記にかかる登録免許税の計算方法は以下のとおりです。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
産出基準となる固定資産税評価額は、市区町村が3年に1度見直しています。
固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書で確認してください。
【登録免許税の納付方法】
登録免許税は、原則として現金で納付します。
なお、納税額が3万円以下のときには、登録免許税納付用台紙に額面の収入印紙を貼付することでも納付できます。
また、オンライン申請であれば電子納付も可能です。
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不動産相続時に知っておきたい税金対策とは？
不動産相続によって発生する税金は、節税につながるさまざまな制度や特別控除があります。
相続税対策として利用できる制度を確認していきましょう。
【住宅資金贈与制度】
財産を譲渡されると、贈与税が課せられます。
そして暦年課税の場合、年間110万円までの非課税枠が設けられています。
贈与税は受贈者（贈与を受けた側）が支払う種類の税金で、贈与もしくは相続対象となる財産が同じ額なら、原則としては相続税のほうがお得です。
ただし、マイホーム購入のための資金贈与の場合には、最大で1,500万円まで贈与税がかからない「住宅取得等資金の非課税の特例」を利用できる場合があります。
受贈者に関する要件は、次のとおりです。
- 贈与者の直系卑属（子どもや孫）である
- 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上である
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（取得する不動産の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下）
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与した資金全額をあてて住宅を購入し、居住し始めていること
この特例が適用されると、相続税よりも税金を抑えられる可能性があります。
【配偶者控除】
配偶者控除とは、配偶者が相続した財産のうち、1億6,000万円までは相続税が課せられない仕組みのことです。
さらに1億6,000万円を超えていても、法定相続分の範囲内であれば課税されません。
なお、配偶者控除を受けるためには戸籍上の配偶者であることが条件です。
そのため、内縁のパートナーは配偶者控除を受けられない点に注意してください。
【相次相続控除】
相次相続とは、短期間に相続が重なる状態を意味します。
相次相続控除では、10年以内に相次相続が発生したとき、相続税の負担を軽減できます。
たとえば、祖父から遺産を相続した父が10年以内に亡くなったケースで考えてみましょう。
今回のケースでは、父の遺産を相続した子どもに対して相続税が課せられます。
このとき、父が納めた相続税のうち一部が、子どもに課せられる相続税から控除されます。
≪相次相続控除の適用要件は、次のとおりです≫
- この控除の適用を受ける人が被相続人の相続人であること
- 前回の相続開始から今回の相続の開始まで10年以内であること
- 今回の被相続人が前回の相続で財産を取得し、相続税が課税されていること
まとめ
不動産を相続したときにかかる税金の計算方法や、知っておきたい税金対策について解説しました。
評価額が大きくなりやすい不動産は、課税額も高くなる傾向にあります。
そこで、正しい計算方法を知ったうえで、税金対策を進めるのがおすすめです。
私たち「名古屋 空き家・相続不動産売却センター」は、名古屋市西区で価格査定の依頼を承っております。
名古屋市西区・中村区・北区・北名古屋市の不動産については不動産の専門家名古屋 空き家・相続不動産売却センターにご相談ください！！
相続により不動産を取得したときにも、お気軽にご相談ください。
各専門家と連携しスムーズな売却プランをご提案致します。
早期のご売却希望や、ご近所に知られずに売却したい方には、当社での物件買取もおこなっておりますので疑問や不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の執筆者
◇名古屋市西区在住 業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン
空き家の処分や相続案件を多くご相談いただいている
名古屋市西区の不動産会社です。
ご相談内容により税理士、弁護士、司法書士と連携し【安心・安全・迅速・丁寧】なお取引をお約束いたします。
特に名古屋市・西区の不動産売却・買取はお任せください！
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天野勝浩
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