根抵当権付きの不動産とは？そのまま相続する方法や抹消方法をご紹介

1.不動産の相続で知っておきたい根抵当権とは

不動産を相続される方は、どのような融資方法で購入した不動産なのか確認することが大切です。
ここでは、根抵当権の特徴や抵当権との違いを解説します。

根抵当権とは

根抵当権とは、不動産の担保価値に応じた極度額（限度額）を設定し、その範囲内であれば何度でも担保付きで借り入れができる担保の方法です。
企業が融資を受ける度に審査や登記をしなくて済むため、取引をスムーズに進められるメリットがあります。
根抵当権は、企業などが事業用に利用することが多いですが、注文住宅を建てる際や、高齢者向け金融商品であるリバースモーゲージで個人が利用する場合もあります。
根抵当権で借り入れたお金を完済した場合でも、また借りるときのために根抵当権は消滅せずに残ります。

根抵当権と抵当権の違いとは

一般的に、住宅ローンを使って不動産を購入する際は、金融機関が不動産を担保に抵当権の設定をおこないます。
抵当権では借り入れ額が決まっているため、根抵当権のように繰り返し借り入れすることができません。
対象となる債権が明確に定義されている抵当権に対し、根抵当権は根抵当権者と債務者の間で債権の範囲を設定できます。
また、抵当権を設定する際は、その都度、司法書士に支払う登記費用や登録免許税がかかります。
根抵当権の場合は、登記手続きの費用や手間が初回のみのため、コストをかけずに効率的に融資を受けられることがメリットです。
根抵当権と抵当権の違いには、融資先の変更の自由度にも違いがあります。
抵当権の場合、借り入れ先の金融機関の同意を得ることなく自由に融資先を変更できますが、根抵当権の場合は、借り入れ先である金融機関の同意を得なければ変更ができません。

根抵当権の相続を急ぐ理由とは

根抵当権付きの不動産も相続の対象であるため、事業を受け継ぐ場合は、根抵当権付きの不動産も受け継いだほうが融資を受けやすくメリットが多いです。
ただし、根抵当権を相続してから6か月以内に債務者の変更登記をしなければ、根抵当権は抵当権に変わってしまいます。
抵当権となれば、今後の融資は無担保となるため借り入れが難しくなる可能性があります。
また、事業を引き継がずに相続放棄をする場合は、相続の発生を知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをおこなうことが必要です。
3か月以内に相続放棄をしなければ、負債を含めたすべての遺産を相続したものとみなされます。
このように、根抵当権付きの不動産の相続には期限が定められていることが多いため、早めに手続きを進めることが必要です。

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2.不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

相続後に事業を引き継ぐ場合は、根抵当権付きの不動産をそのまま相続することで、事業の運営にもメリットがあります。
ここでは、不動産の根抵当権をそのまま相続する際に必要となる手続き方法や流れについて解説します。

債権者である銀行などに連絡をする

相続が発生したら、まずは債権者である銀行などの金融機関に連絡をします。
不動産の相続登記に必要な書類を金融機関が発行します。

相続放棄をするかどうかを判断する

プラスの財産よりもマイナスの財産が多いケースでは、相続放棄を選択する方もいらっしゃいます。
相続財産の調査をおこない、相続放棄をするかそのまま相続するか早めに判断しましょう。
相続放棄の手続きは家庭裁判所で3か月以内におこないますが、判断が難しい場合は期間延長の手続きが可能です。

不動産の相続人を決定する

遺言書によって不動産の相続人が決まっている場合は、基本的にその方が不動産を相続します。
相続人が決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、遺産の分割方法を決めることが必要です。
遺産分割協議によって合意された内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員の署名と実印での押印をおこないます。

根抵当権の相続手続きをする

根抵当権の付いた不動産をそのまま相続する場合は、下記の登記手続きが必要です。

3.相続した不動産の根抵当権を抹消する方法とは

事業を引き継ぐ予定がないならば、不動産に根抵当権が付されていることにメリットがないため、抹消の手続きをすると良いでしょう。
ここでは、根抵当権を相続せずに抹消する手続きの方法をご紹介します。

債務が残っている場合の抹消方法

債務が残っている場合は、不動産を売却し債務をすべて返済すれば、通常、根抵当権の抹消手続きに進めます。
ただし、根抵当権付きの不動産を売却する際は、根抵当権者の同意を得て書類を入手しなければなりません。
売却しても残債が多く完済できない場合は、根抵当権者から同意を得られない可能性があるため注意が必要です。
また、相続が発生してから何も手続きをせずに6か月が経過すれば、自動的に元本が確定され根抵当権が抵当権に変わります。
元本が確定されれば抵当権付きの不動産を相続することになるため、今後の融資は担保がないため借り入れは難しくなります。
また、不動産を売却しても債務を返済できない場合は、相続放棄することも選択肢の1つです。
相続放棄をする際は、3か月以内に手続きすることが必要のため、早めに手続きのための準備をおこないましょう。

債務が残っていない場合の抹消方法

借り入れがなく債務が残っていない場合は、根抵当権者の許可を得てから根抵当権の抹消登記をおこないます。
抹消登記には、根抵当権者である金融機関から必要書類をもらい、法務局で手続きをおこないます。
抹消登記の手続きは、根抵当権の相続登記とは異なり期限が定められていません。
根抵当権の相続登記や抹消登記は集める書類も多く、手続きも複雑なことから、司法書士に依頼するのが一般的です。

4.まとめ

根抵当権とは、不動産の担保価値に応じた極度額を設定し、その範囲内であれば繰り返し担保付きで融資が受けられる方法です。
根抵当権の権利を相続したい方は、相続の発生から6か月以内に根抵当権の相続登記をおこなわなければなりません。
事業を引き継がない場合や、相続した不動産の売却を希望する場合は、根抵当権の抹消を検討しましょう。

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この記事の執筆者

このブログの担当者 
天野 勝浩

◇名古屋市西区在住　業界歴13年
◇保有資格:宅地建物取引士・相続診断士・空き家マイスター・不動産キャリアパーソン

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